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    國內多地實踐的二手房“帶押過戶”創新模式觀察

       日期:2023-08-01     作者:創作者中心     瀏覽:926     評論:0    
    核心提示:灣區財經獲悉,日前,人民銀行廣州分行近日向轄內各中心支行及銀行機構發布《關于鼓勵推廣二手房“帶押過戶”模式有關事宜的通知》。業內認為這是地方金融部門首個公開對帶押過戶進行支持的政策。此前,包括珠海、濟...

    灣區財經獲悉,日前,人民銀行廣州分行近日向轄內各中心支行及銀行機構發布《關于鼓勵推廣二手房“帶押過戶”模式有關事宜的通知》。

    業內認為這是地方金融部門首個公開對帶押過戶進行支持的政策。此前,包括珠海、濟南、合肥、深圳、南京、蘇州、福州等多個城市宣布嘗試該政策。

    其中,深圳市坪山區司法局針對二手房交易過程中多部門分開辦理時間長、買賣交易風險高、資金成本高的問題,坪山公證處實踐二手房交易新模式,完成深圳首例“公證提存+免贖樓帶押過戶”二手房交易服務。與“先贖樓再過戶”模式相比,新模式引入具有政府信用背書的獨立第三方機構公證處,實現帶抵押過戶,免除贖樓擔保費用,降低二手房交易成本,可將交易成本直接降低1/3。根據目前市場普遍執行的按欠款金額的2%計算贖樓成本,欠款300萬元可節省6萬元,欠款500萬元可節省10萬元。

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    什么是“帶押過戶”?

    所謂“帶押過戶”,是指對存在抵押的不動產需要上市交易的,賣方可不需要先歸還原有房貸就可以完成過戶登記,買方可帶抵押過戶獲取金融貸款?!皫а哼^戶”于法有據,民法典第406條規定,抵押期間,抵押人可以轉讓抵押財產,抵押財產轉讓的,抵押權不受影響。

    傳統的二手房交易過程中,賣家的房產必須先贖出來才能過戶,而大多數賣家往往沒錢贖樓,于是在實際操作中就用買家的錢去幫賣家贖樓。但這樣就使得買家總是提心吊膽,其次很多商業銀行要求賣家贖樓要提前一個月提交申請,流程復雜且時間漫長,耗時又耗力。最后,如果買賣雙方都沒有足夠的錢去贖樓,就不得不找第三方擔保過橋借錢去辦理,一來二去要花費一大筆費用。

    “帶押過戶”操作流程

    “帶押過戶”的操作流程大致分為三步。第一步,銀行先行為買家放款,款項由公證處提存。擔保公司為買家向銀行出具保函,放款銀行在收到保函后為買家發放按揭貸款。第二步,買賣雙方辦理房產過戶轉移登記,放款銀行為買家辦理抵押。第三步,公證處向賣家歸還貸款用于解除抵押。

    “帶押過戶”的便利

    “帶押過戶”帶來哪些便利?一方面,省下費用。過去二手房交易模式下,需要賣方先籌集資金把銀行貸款還清再過戶,“帶押過戶”節省了賣方為提前還貸衍生出的過橋費,以及過橋費帶來的利息和擔保費等,利于賣方盡快回籠資金。另一方面,省下時間。過去,一旦賣方在約定時間內湊不齊未結清的銀行貸款,則很可能對買方產生違約?!皫а哼^戶”減少了辦事環節,縮短了交易時間,避免時間拖延出現的違約情形。

    “帶押過戶”交易提示

    業內人士提醒,對于買方而言,購買帶抵押的房產,是用自己的貸款用以償還賣方的貸款,只要在過戶完成之前,權利都處于不確定狀態,房屋如被司法查封,將沒辦法順利過戶。因此,應了解房屋的具體貸款信息,如原按揭、抵押合同約定“不得轉讓”或有其他禁止、限制轉讓條款,則可能無法“帶押過戶”或者需要先修改原按揭、抵押合同,才能“帶押過戶”。同時,“帶押過戶”涉及了買賣雙方、銀行、公證或擔保機構等多方主體,交易環節更復雜,要保障各個環節的順暢,才能順利完成過戶交易。此外,買方要隨時關注房屋司法查封的情況,一旦有司法查封應立即終止資金給付和交易。不過律師解析,前有《物權法》,后有《民法典》,兩者對于此事的司法解釋并不一樣,這也導致了《民法典》發布時間前后的交易,在房產抵押過戶的執行上,存在差異。

    各地確?!皫а哼^戶”安全的實踐

    一些城市的有關部門在積極推行“帶押過戶”的過程中也推出相關舉措確保安全。比如,濟南在“帶押過戶”中引入公證“提存賬戶”,買方把房款打到提存賬戶就可以拿到房,如果過戶存在問題,房款還能原路返還;深圳同樣引入了公證處,對各方資金流動具有一定保護機制,減少了因一方違約而帶來的風險。

    無錫則開創了政府監管和全程免費的先例。同樣由買方將貸款資金足額存入監管賬戶,再辦理不動產轉移、賣方原抵押變更和買方新抵押設立合并,最后歸還賣方貸款、賣方收到余款、注銷抵押登記。

    廣州最新發布的政策也明確,針對跨行間二手房“帶押過戶”可能產生產權過戶后,銀行抵押權落空、交易最終未達成的風險,可引入公證或擔保等第三方機構,保障資金安全,防控業務風險。

    業內分析認為,今年以來,全國房地產政策環境不斷優化,不過市場預期和信心整體仍然偏弱?!皫а哼^戶”節省資金成本,有助提高二手房交易效率,從而激發二手房市場的交易活力,未來落地情況如何,灣區財經將跟進觀察。


    來源:灣區財經傳媒

    主頁: 饕餮小妖怪    閱讀原文

    標簽: 投資資訊 房地產市場 行業熱點

     
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